Acheter un appartement de luxe à Genève: où en est le marché?
Acheter un appartement de luxe à Genève : où en est le marché ?
La Suisse, et plus précisément le canton de Genève, occupent une place particulière sur le marché de l’immobilier de luxe. Après des années mitigées, le secteur connaît un fort dynamisme. Cette bonne tenue s’explique, en partie, par l’effet de la pandémie et l’envie de se recentrer sur l’habitat, considéré désormais comme un élément primordial du bien-être. L’intérêt des acheteurs étrangers pour l’immobilier de luxe dans le canton a également contribué au succès du secteur. Les prix élevés des biens et l’augmentation des taux hypothécaires ne découragent pas les acheteurs.
Ces dernières années ont été marquées par une nette volonté d’accéder à la propriété. Le secteur du luxe a particulièrement profité de cette tendance. Dans son rapport annuel sur l’immobilier de luxe en 2021, la Banque UBS notait: « En 2020, l’augmentation de la demande dans le segment du luxe a fait grimper les prix de 9% – soit nettement plus que la moyenne de 4,4% enregistrée sur le marché suisse des logements en propriété. »
Toujours pour la même année, « le nombre de transactions a augmenté de plus de moitié comparé à l’année d’avant. Il se situe ainsi environ au triple de sa moyenne sur cinq ans. »
La pandémie a joué le rôle d’accélérateur. Le marché a bénéficié de l’évolution positive des marchés financiers en 2021 et de la pandémie. Dans un contexte de crise, l’immobilier de luxe a fait figure de valeur refuge.
Les dépenses des ménages suisses ont nettement diminué durant le confinement, favorisant l’achat d’un bien immobilier.
La demande de l’étranger a également boosté le secteur. Les mesures sanitaires moins restrictives en Suisse que dans d’autres pays européens ont incité les acheteurs potentiels à franchir le pas.
Forte demande à Genève
A Genève, le marché des biens immobiliers de luxe est très actif. En 2020, 96 transactions de luxe avaient été enregistrées dans le canton. L’excellente santé du marché s’est poursuivie en 2021. Une année qui s’est terminée sur un record : le nombre de transactions avait augmenté de 48% à 208 et le volume, tous biens confondus, de 20% à 4,97 milliards de francs.
Les prix des biens situés dans les endroits les plus recherchés de Suisse, dont Genève et ses environs, ont connu une hausse d’environ 10% par rapport à 2020.
Madame Magali Tschannen, active au sein du service Ventes chez Moser Vernet & Cie, constate: «Les ventes restent soutenues, malgré une offre limitée. La hausse des taux hypothécaires et les incertitudes liées à la guerre en Ukraine n’ont pas, pour le moment, de réel impact sur le marché.»
Une analyse que partage le cabinet d’études immobilières CIFI. «Le nouvel accroissement de valeur montre que les conditions hypothécaires n’exercent jusqu’à présent qu’une influence limitée sur la demande.» En effet, la dépréciation de la monnaie et les incertitudes sur les marchés se traduisent par l’envie de convertir des capitaux en biens matériels tels que l’immobilier.
Le quartier, un critère essentiel
La situation géographique constitue le principal critère de choix, surtout dans le luxe où elle contribue largement à la valorisation du bien.
A Genève, malgré la reconfiguration de la ville engendrée par la création de nouveaux quartiers, la demande pour les biens de standing continue de porter sur certaines zones précises de la rive gauche.
Monsieur Nicolas Teissier, courtier chez Moser Vernet & Cie, constate: «En ville, le quartier de Champel est toujours très recherché et, en campagne, Vésenaz, qui offre toutes les commodités d’un centre-ville à taille humaine.»
Les quartiers au cœur de Genève, par exemple la vieille-ville, suscitent aussi un fort intérêt auprès des acquéreurs, de même que la commune de Cologny, qui reste la plus chère sur le marché suisse de l’immobilier de luxe. La proximité du lac reste un critère important pour un appartement de prestige, de même que la vue.
Une envie de neuf
En dehors de son prix, la définition même de ce qu’est un appartement de luxe reste subjective. Cependant certains points sont communs aux biens de prestige. Par exemple, l’immeuble – ancien ou neuf – doit présenter une architecture distinctive. La vue dégagée sur le lac, la montagne ou les vignes est un critère essentiel. Celle-ci répond tant au plaisir esthétique du propriétaire qu’à un souci de préserver l’intimité de son logement. Les appartements avec cachet – poutres apparentes, moulures… – quelle que soit leur surface entrent également dans le segment du luxe. Un duplex de 70 mètres carrés peut ainsi cohabiter avec un appartement de 200 m2 avec terrasse.
En imposant une nouvelle manière de vivre dans les logements, le confinement a profondément modifié les attentes des futurs propriétaires vis-à-vis de leur appartement. Les biens neufs sont ainsi plébiscités.
Madame Magali Tschannen constate : « Les nouvelles constructions offrent des typologies mieux adaptées à la demande. Les futurs propriétaires veulent des espaces ouverts, surtout pour le séjour. Celui-ci doit permettre les échanges et le partage en famille et entre amis.»
L’accent est aussi mis sur l’aspect pratique. Les rangements intégrés sont très demandés et les acheteurs sont même prêts pour cela à renoncer à quelques mètres carrés sur la surface de la cuisine ou des chambres.
Autre élément indispensable : les salles de bains. Elles doivent être impérativement au nombre de deux minimum – l’une pour la master bedroom, l’autre pour les chambres – équipées de douche à l’italienne et de baignoire. Dans la cuisine, l’îlot central fait partie désormais des standards du luxe.
La qualité des finitions prend aussi une importance grandissante.
Nicolas Teissier note : « Les acheteurs sont de plus en plus sensibles aux matériaux utilisés et n’hésitent pas à payer un bien au prix fort si ce dernier répond parfaitement à leurs attentes. »
Les appartements anciens sont également recherchés. Mais à la condition d’être rénovés. En effet, les futurs propriétaires veulent désormais profiter de leur bien clé en main. Ils sont moins enclins à acheter un appartement nécessitant des travaux. La cuisine et les salles de bains doivent être haut de gamme.
Monsieur Nicolas Teissier souligne aussi une nouvelle préoccupation : « Aujourd’hui, les acheteurs potentiels d’un logement dans un immeuble demandent le bilan énergétique d’un bien avant de se décider. »
Une grande bouffée d’oxygène
L’envie de disposer d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin a été démultipliée par la pandémie. Disposer d’un espace extérieur est devenu la nouvelle signature d’un bien de prestige. Quelle que soit la superficie de cette surface extérieure, elle représente une pièce supplémentaire et constitue une plus-value importante. Cet espace extérieur permet une meilleure valorisation de l’appartement et facilite l’achat.
La situation du bien joue également un rôle dans cette valorisation. Celle-ci sera plus importante dans des communes telles que Cologny, Collonge-Bellerive ou Vandoeuvres et, en fonction de la proximité ou non du lac.
A Genève, les biens de style townhouse avec un petit jardin sont très appréciés, de même que les appartements en attique avec une grande terrasse. Cependant les objets de ce type restent rares dans les immeubles anciens, situés en ville.
Les acheteurs potentiels se tournent donc vers les nouvelles constructions où les surfaces extérieures sont vastes.
L’arborisation de l’espace et son aménagement avec, par exemple, une pergola bioclimatique représentent une plus-value intéressante pour un acheteur.
Le marché genevois du luxe compte également quelques biens atypiques.
Magali Tschannen: « Les vrais lofts sont très rares. Contrairement à de grandes villes comme New York, Genève n’a pas transformé ses anciens bâtiments industriels en logements. L’offre d’appartements en duplex est plus étoffée, même si la demande pour ce type de biens n’est pas majoritaire. Une famille avec des enfants en bas âge va hésiter. De plus, les chambres doivent obligatoirement être à l’étage pour séduire les éventuels acheteurs. »
Acheteurs locaux et d’ailleurs
La demande est soutenue par des acheteurs étrangers, séduits par la stabilité économique et politique dans un contexte international incertain. Ceux-ci se sont concentrés sur les propriétés de très grand luxe.
Les clients suisses et étrangers déjà résidents dans le pays sont également actifs. L’UBS s’attend cependant à un ralentissement de la demande intérieure pour les biens immobiliers de luxe.
La moyenne d’âge des acheteurs d’appartements de standing se situe en moyenne autour de 40 ans. Mais, précise Magali Tschannen, « les profils sont très variés. Il y a aussi de jeunes couples et beaucoup de familles recomposées. »
Le comportement des acquéreurs potentiels a aussi évolué. L’urgence qui a marqué l’immédiat post-Covid s’est calmée. La volonté est toujours présente, mais les acheteurs potentiels prennent davantage de temps.
Une attitude qui trouve peut-être son explication dans une étude de l’Office fédéral du logement (OFL). En effet, la majorité des personnes à la recherche d’un bien désirent y passer leur vie dont environ 20% d’entre eux souhaiteraient y rester durant plus de dix ans.
Les faits énoncés ci-dessus prouvent que Genève reste une ville très attractive en matière de biens immobiliers de luxe. La régie Moser Vernet & Cie SA est active dans ce marché tant à la location qu’à la vente. Madame Magali Tschannen et Monsieur Nicolas Teissier, courtiers au sein de l’entreprise et leur équipe se tiennent à votre disposition pour vous conseiller si vous cherchez à vendre ou acquérir un bien immobilier.
Le service ventes se tient à votre disposition
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