Les clés pour réussir sa rénovation énergétique
Face à l’urgence climatique, la révolution verte est en route ! Les principes de cette indispensable transition énergétique reposent sur la sobriété énergétique, l’efficacité énergétique et la diversification des énergies avec un développement important des énergies renouvelables. A l’image de Gandhi qui affirmait « Soyez le changement que vous voulez voir dans le monde ! », la transition énergétique est aujourd’hui l’affaire de tous et concerne tous les secteurs d’activités. Dans ce contexte, les propriétaires et les acteurs de l’immobilier ont un rôle essentiel à jouer dans la réalisation d’économies d’énergie.
Ces derniers sont soutenus dans cette démarche par une politique volontaire du canton de Genève et de la Confédération qui ont mis en place des subventions et des mesures fiscales afin d’encourager la rénovation énergétique du domaine bâti.
A Genève , la consommation des bâtiments représente 50% de la consommation énergétique de base du canton et la production de chauffage et d’eau chaude est à 90 % obtenue à partir d’énergie d’origine fossile. La majeure partie des immeubles genevois ont été construits pendant les Trente Glorieuses (1945-1973), soit la pire période en matière d’efficience énergétique. Certains bâtiments sont de véritables passoires énergétiques. A cela s’ajoute le taux de rénovation énergétique particulièrement faible du canton de Genève . Il est le plus bas de Suisse avec un taux inférieur à 1% par an.
Cette situation est liée à différents facteurs:
- Le coût des travaux
- Le prix relativement peu élevé des énergies fossiles jusqu’à présent
- Les difficultés techniques
- Les contraintes patrimoniales
Aujourd’hui, pour réduire la consommation énergétique du canton, il est nécessaire de rénover le patrimoine bâti (de manière énergétique) en plus des efforts déjà entrepris s’agissant des nouvelles constructions.
Quelles sont les normes énergétiques en vigueur ?
A travers le Plan directeur d’énergie cantonal 2020 (PDE) et les directives de la Confédération avec le programme 2000 Watts, le canton de Genève s’est fixé des objectifs forts afin d’accélérer la transition énergétique en imposant une réduction de 60% des émissions de CO2 d’ici 2030 et de 90% d’ici 2050. Un objectif qui s’apparente à la neutralité carbone.
Le seuil d’indice de dépense de chaleur (IDC), qui représente les besoins d’énergie pour le chauffage et l’eau chaude des bâtiments, est aussi revu à la baisse.
Actuellement, l’IDC s’applique à l’ensemble des bâtiments chauffés du canton de Genève, à l’exception des maisons et des petits immeubles comprenant moins de cinq logements.
Son calcul s’établit chaque année et permet de suivre l’évolution des consommations.
Jusqu’à présent, le seuil à ne pas dépasser était fixé à 600 MJ/m2/an pour la moyenne des deux dernières années. Avec la modification du règlement d’application de la Loi sur l’énergie, le seuil pour 2022 serait maintenant fixé à 450 MJ/m2/an pour la moyenne des trois dernières années. Ce changement aura pour conséquence d’accélérer les efforts en matière d’efficience énergétique puisque l’indice moyen genevois se situe environ à 480 MJ/m2/an.
Monsieur Raphaël ELIO, Directeur-Associé d’Hestera SA, société genevoise de conseils en valorisation durable d’actifs immobiliers, reprend les termes de l’Office cantonal de l’énergie : « Pour atteindre ces normes, il faut diviser par 3,5 la consommation énergétique et multiplier par 3 la part des énergies renouvelables » et ajoute « des aides supplémentaires devront être fournis aux propriétaires pour atteindre ces objectifs. »
A terme, des travaux de remise aux normes énergétiques seront donc obligatoires.
Des subventions attractives de la part du canton
Ces dernières années ont été marquées par une prise de conscience collective face à l’urgence climatique. Les propriétaires privés comme institutionnels ont identifié le rôle important qui leur échoie en matière de protection de l’environnement et se montrent désireux de l’assumer.
Ils redoutent cependant la complexité administrative et technique qui accompagne tout projet, petit ou grand, lié à des économies d’énergie ainsi que les investissements importants à investir.
Face à cette situation, le canton de Genève offre donc un vaste programme de subventions et de mesures fiscales afin d’encourager et de soutenir les propriétaires immobiliers dans leurs travaux de rénovation énergétique.
Le programme de subventions destiné au domaine bâti rassemble plusieurs intervenants: le Canton, la Confédération et les Services industriels genevois (SIG ). En 2021, le montant accordé à ce type de subvention s’élevait à 35 millions de francs et ce budget pourrait être revu à la hausse en 2022.
Au total, le programme comprend 47 mesures permettant d’apporter une aide financière à tous les propriétaires – institutionnels ou privés – et quels que soient les types de travaux énergétiques à effectuer et l’envergure du chantier.
Ainsi, les aides portent aussi bien sur l’établissement d’un audit énergétique que sur le remplacement d’installations, par exemple la mise en place d’une pompe à chaleur ou de panneaux solaires, la mise aux normes de l’isolation d’un toit ou encore une rénovation complète qui pourrait permettre d’obtenir le label Minergie-P. Celui-ci désigne des constructions à très basse consommation d’énergie qui se distinguent notamment par une excellente enveloppe du bâtiment et, par conséquent, un confort accru.
L’accès aux aides financières pouvant parfois ressembler à un parcours du combattant, le canton de Genève a mis en place le site http://www.genergie2050.ch/, accessible à l’ensemble des acteurs de rénovations.
Ce site répertorie l’ensemble des subventions existantes et permet de connaître les aides proposées en fonction de thématiques précises du/des besoin(s) recherchés(s) et du type d’intervenant (propriétaires, agences immobilières, architectes, etc.)
Image réalisée par GE Energie 2050
Des avantages financiers motivants
Si la rénovation énergétique est bonne pour la planète, elle peut également l’être à terme pour le porte-monnaie! Un élément important que tient à rappeler Monsieur Raphaël ELIO.
«Une rénovation énergétique permet de réaliser des économies, mais les propriétaires bailleurs se montrent parfois peu enclins à se lancer dans les travaux, car il leur semble difficile de rentabiliser leur investissement. De prime à bord, une mise aux normes énergétiques constitue donc pour les propriétaires une dépense, mais qui peut se révéler gagnante à long terme puisque le bien rénové se voit valorisé sur le marché, la sobriété en énergie est un atout appréciable pour un éventuel acquéreur et les investisseurs chercheront de plus en plus à se positionner sur des immeubles écoresponsables.»
Pour les locataires comme pour les propriétaires de leur logement, les avantages sont immédiats. Le confort au quotidien est amélioré et la baisse de la consommation de chauffage et d’eau chaude se traduit sur les factures.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2022, l’administration fiscale cantonale a ajouté à sa pratique des soutiens supplémentaires en faveur des propriétaires dans leur effort pour l’environnement. Dès lors, contrairement à ce qui était pratiqué jusqu’à présent, les dépenses à caractère écologique ne sont plus qualifiées d’investissements, ce qui augmentait la valeur fiscale de l’immeuble et, par conséquent, l’impôt sur la fortune. Cette nouvelle pratique s’applique immédiatement à toutes les taxations encore en cours, quelle que soit la période fiscale concernée.
Désormais, l’administration fiscale examine si les dépenses en question constituent des frais d’entretien ou des investissements à plus-value. Si elles sont assimilées à des frais d’entretien, les dépenses n’ont alors pas d’impact sur la valeur fiscale de l’immeuble.
Un avantage de poids pour se lancer dans la rénovation !
L’accompagnement de professionnels
«Chaque bâtiment est unique et il n’existe pas de solution clé en main, constate Monsieur Raphaël ELIO. Tout dépend du type de construction, de son état de vétusté, de sa situation géographique. Heureusement, aujourd’hui, des structures comme Hestera SA voient le jour pour accompagner les propriétaires dans leurs démarches de transition énergétique, qu’elles soient administratives, économiques ou techniques.»
L’encadrement est particulièrement important en cas d’intervention sur un bâtiment classé, mis à l’inventaire ou situé dans une zone protégée. «Il faut alors trouver des solutions adaptées pour réaliser les travaux sans dénaturer le bâti. Il s’agit alors d’un chantier complexe dans lequel le propriétaire et/ou son représentant doit s’impliquer dès le début. Le service des monuments et des sites doit également être consulté tôt dans le dossier pour garantir le succès de l’opération.»
La nature intrinsèque du bâtiment entraînant des surcoûts en raison de la protection patrimoniale à lui apporter, les propriétaires peuvent bénéficier de subventions supplémentaires dans le cadre de la rénovation énergétique.
Monsieur Raphaël ELIO suggère à tout projet de rénovation énergétique d’être précédé d’un audit énergétique. Il peut s’agir de CECB®Plus ou de concept énergétique du bâtiment, ce sont des audits qui permettent à un expert d’établir et de chiffrer des scénarios d’amélioration de la performance énergétique d’un bâtiment qui seront utiles au propriétaire pour la planification globale de travaux sur le long terme. Le CECB®Plus est un investissement qui peut se révéler nécessaire. Il est d’ailleurs obligatoire pour toute demande de subvention supérieure à CHF 10’000.-.
«Une rénovation nécessite d’être évaluée dans son ensemble, car tout est lié. Il faut tenir compte de l’impact de tels ou tels travaux sur les autres parties du bâtiment et savoir prioriser les interventions. Par exemple, lorsqu’un échafaudage est monté pour travailler en toiture, il est dommage de ne pas en profiter pour traiter les façades si cela est nécessaire à court terme. Comme il est préférable d’intervenir sur l’enveloppe du bâtiment avant de dimensionner les nouvelles installations techniques. Il s’agit d’optimiser les interventions et de garantir un conseil de qualité au maître d’ouvrage.»
Quels standards de rénovation choisir ?
Deux standards cantonaux se sont principalement imposés ces dernières années à Genève. Ces certificats sont synonymes de standards énergétiques élevés, ils bénéficient de subventions du canton de Genève dans le cadre du Programme Bâtiments mis en place par la Confédération et les cantons en 2010.
Il existe aussi des labels suisses reconnus par le canton.
Labels suisses
SPÉCIFICITÉS DES CERTIFICATS ET DE CERTAINS LABELS :
A. Certificats cantonaux
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Très Haute Performance Energétique (THPE)
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Haute Performance Energétique (HPE)
|
B. Certains labels fédéraux
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Minergie
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SNBS
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Monsieur Raphaël ELIO commente: «Pendant longtemps il était peu commun de réaliser une rénovation énergétique permettant de bénéficier des standards précités car nous agissions la plupart du temps sur du bâti existant, ce qui impliquait des contraintes techniques et des coûts importants. Aujourd’hui, les critères ont été adaptés de façon à simplifier l’accès aux certificats et labels, rendant ainsi possible ce type de projet .»
Les propriétaires profitent également d’avantages fiscaux comme l’explique Monsieur Raphaël ELIO. « Ces rénovations sont exonérées de l’Impôt Immobilier Complémentaire (IIC) pendant 20 ans. Selon le montant économisé, cela peut représenter une grande partie de l’investissement entrepris par le propriétaire. De plus, la qualité du bâtiment est augmentée et le haut niveau de rénovation énergétique offre au propriétaire la garantie d’une tranquillité pendant plusieurs années.»
Certifications ESG, un atout
Pour les propriétaires institutionnels, le recours à des certifications basées sur des critères ESG (Environnement, Société et Gouvernance) constitue un atout important.
Depuis ces dernières années, les investisseurs intègrent de plus en plus ces critères dans le cadre de leurs acquisitions et les grandes entreprises exigent désormais de s’installer dans des locaux respectant ces critères.
«Il est important, précise Monsieur Raphaël ELIO, de se fixer des objectifs, de les suivre et de communiquer avec les parties prenantes. Aujourd’hui, il convient de privilégier la transparence pour éviter l’écoblanchiment (« greenwashing »).
Rénover et après ?
Les travaux de rénovation sont essentiels. Afin de les optimiser il est nécessaire d’impliquer les usagers de l’immeuble rénové.
A cet effet, les SIG proposent aux propriétaires d’immeubles de faire appel à un service d’Assistance de Maîtrise d’Usage (AMU).
Lors de séances sur place, un expert anime des ateliers participatifs avec les locataires ou copropriétaires afin de les sensibiliser au rôle qu’ils ont à jouer afin de garantir le succès de la rénovation. Par exemple, en évitant d’ouvrir les fenêtres lorsque le chauffage est enclenché et en utilisant des appareils ménagers adaptés.
Une subvention pour l’AMU est proposée par les SIG. Cette dernière se monte à 80% du montant de la prestation et au maximum à CHF 30’000.-.
Pour Monsieur Raphaël ELIO: «Le suivi énergétique après la rénovation est essentiel si nous voulons nous assurer des bonnes performances énergétiques des nouvelles installations. Les améliorations apportées après travaux peuvent être de l’ordre de 10% d’économies d’énergie supplémentaires.»
Les modifications en cours du règlement d’application de la Loi sur l’énergie, dans le but d’atteindre les objectifs fixés par le Plan Climat Cantonal (PCC) et le Plan Directeur de l’Energie (PDE) d’ici à 2030, offriront probablement une nouvelle méthode de travail en englobant les bâtiments dans leur ensemble dans le cadre de projets de rénovation. Cette approche permettra ainsi d’augmenter l’efficacité des interventions et par conséquent de baisser les émissions de gaz à effet de serre.
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