Zone de développement à Genève : les coulisses de la promotion immobilière
Genève s’est engagé en 2007 à construire 2000 logements par année d’ici 2030 en valorisant ses zones de développement. Du projet à la remise des clés, en passant par la pose de la première pierre, les promoteurs immobiliers relèvent des défis techniques, juridiques et financiers complexes. Explications
C’est une petite révolution démographique et architecturale qui redessine les traits du quartier de Malagnou. Durant l’été 2018, plus d’une centaine d’habitants se sont installés dans les immeubles récemment construits au chemin Rieu. Cette promotion immobilière en grande partie pilotée par Moser Vernet & Cie est un exemple réussi de densification en zone de développement à Genève. Le changement n’a l’air de rien, mais il est de taille. Il y a peu, cette petite parcelle d’un peu plus d’un hectare entre le Centre paroissial et l’école Le Corbusier, abritait encore une maison individuelle.
L’attrait des zones de développement dans le canton de Genève
Désormais, elle accueille un immeuble en PPE (propriétés par étages), deux en HM (habitations mixtes) et un quatrième en HBM (habitations bon marché). Enfin, le cinquième immeuble est composé de logements dits LGZD, soit à loyers contrôlés par l’Etat durant dix ans. Un nouveau parc entoure les deux blocs d’habitations qui abritent un parking souterrain de 130 places et des petits commerces. Au total, 120 appartements sont sortis de terre. A Genève, où la pénurie de logements sévit depuis de nombreuses années, la fin de ce chantier a été accueilli favorablement par les locataires en recherche d’appartement.
Les habitants ignorent pourtant l’importante opération déployée par un projet immobilier qui a démarré il y a plus d’une décennie. Comme l’explique Maître Laure Peyrot Stucki, les raisons de ce délai sont multiples. Elles s’expliquent en partie par la situation du terrain à bâtir situé en zone de développement. Elles illustrent surtout la complexité du travail exécuté en amont par le promoteur afin de matérialiser un projet. Car avant d’accueillir ses habitants dans ces immeubles, une promotion immobilière est d’abord un défi technique, juridique et financier relevé en étroite collaboration avec la commune, l’Etat de Genève et les habitants.
Des professionnels pour répondre aux exigences du secteur
Afin de pallier aux exigences de ce secteur, la régie immobilière genevoise Moser Vernet & Cie dispose d’un service dédié aux promotions immobilières à Genève, actif particulièrement en zone de développement.
Ce dernier est composé de Madame Sophie Mydske-Moser et Monsieur François Moser, Associés au sein de la Régie, de Mesdames Laure Peyrot Stucki et Emmanuelle Gaide, avocates et Nadia Schwok, issues de la filière économique et bancaire. Toutes les collaboratrices sont titulaires du master en immobilier de l’Institut d’Etudes Immobilières (IEI).
Ces dernières années, l’équipe a été très active en contribuant à environ 5% des nouveaux logements construits dans le canton chaque année.
Un défi pour répondre aux besoins de la classe moyenne
Le département Promotions de l’agence immobilière s’occupe de valoriser les parcelles lui appartenant, mais aussi de piloter des projets pour des propriétaires qui désirent valoriser leurs terrains, autant en zone de développement à Genève qu’en zone ordinaire où les processus d’autorisation sont plus rapides et moins contraignants. La promotion des Prés de Vandœuvres en est un bon exemple. Le service Promotions de la Régie s’occupe également de projets d’aménagements de combles et de surélévations, qui répondent à la forte demande d’habitations en ville. Dans ce type de constructions, il s’agit de ménager les locataires en place en limitant les nuisances inhérentes à ce type de chantier.
De 2016 à 2019, la régie immobilière a mis plus de 370 logements sur le marché (subventionnés, locatifs contrôlés, propriétés par étage). Les chantiers en cours prévoient près de 200 logements supplémentaires et sont pour la plupart situés en zone de développement à Genève. Aujourd’hui, Moser Vernet & Cie achève des constructions sur des terrains achetés il y a une quinzaine d’années. Preuve que le processus peut prendre du temps, ce qui ne favorise pas une réponse rapide à la demande qui reste élevée à Genève.
« Nombreuses sont les personnes qui désirent devenir propriétaires.»
Favoriser l’accès à la PPE
Pour la centaine de logements proposés à Rieu-Malagnou, la régie Moser Vernet & Cie a reçu plusieurs centaines de candidatures. «Le logement est une part importante des dépenses d’un ménage, explique Sophie Mydske-Moser, Associée chez Moser Vernet & Cie. Nous voulons proposer des appartements à des prix accessibles, de bonne qualité sans économiser sur la conception, et surtout nous aimerions répondre au mieux aux vœux de celles et ceux qui cherchent un logement à louer, mais également celles et ceux qui sont intéressés par l’achat.» Madame Nadia Schwok ajoute: «Concernant les ventes d’appartements, il y a également plus de demandes que de constructions, car nombreuses sont les personnes qui désirent devenir propriétaires d’un joli cinq pièces à côté d’un parc ou d’immeubles situés entre Meyrin et Lancy.»
En effet, les prix sont attrayants en zone de développement à Genève et les taux d’intérêt demeurent bas. Selon Monsieur François Moser, Associé de la régie immobilière, Genève construit beaucoup en zone de développement pour la classe subventionnée, mais pas suffisamment pour la classe moyenne. En effet, cette dernière n’entre pas dans les critères d’habitations HLM (habitations à loyers modérés) et des HBM (habitations bon marché) et parfois même des HM (habitations mixtes). Une tendance que Moser Vernet & Cie aimerait inverser afin de proposer davantage de logements pour cette tranche de la population.
Le Plan Directeur Cantonal
Prenons par exemple la promotion Rieu-Malagnou (chemin Rieu 1). En 2007, l’Etat de Genève s’est engagé à construire 2000 logements par an. Dans le cadre de cette mesure, qui s’inscrit dans le Plan directeur cantonal 2030, le canton a identifié cent périmètres de développement pour des promtions immobilières. C’est-à-dire des périmètres densifiables qui permettront d’atteindre cet objectif et d’absorber la hausse démographique. Les zones de développement à Genève ont pour but de favoriser les logements correspondant aux besoins prépondérants de la population, que ce soit du locatif ou de la propriété par étage à prix contrôlés.
Les constructions en zone de développement à Genève sont intégrées dans des plans localisés de quartier. Abrégé PLQ, il s’agit des plans d’affectation du sol qui précisent les conditions permettant la réalisation de nouvelles constructions. Ils fixent l’implantation, le gabarit (nombre d’étages) et la destination des bâtiments à construire. Le but de ces derniers est de favoriser un développement harmonieux dans une zone étendue qui s’apparente à de nouveaux quartiers.
Les exigences du plan localisé de quartier
Les PLQ sont composés d’un plan, d’un règlement et d’un rapport explicatif. La promotion Rieu-Malagnou au chemin Rieu a fait l’objet d’un PLQ portant sur plusieurs parcelles, situées en zone de développement et qui appartenaient à plusieurs propriétaires, dont l’Eglise Protestante et la Ville de Genève. A l’issue de deux phases de consultation du projet pendant lesquelles des discussions ont été menées avec les voisins, le Conseil d’Etat a adopté le PLQ de Rieu-Malagnou en novembre 2010. Dans de nombreux cas, la procédure d’adoption du PLQ peut prendre plusieurs années.
A chemin Rieu, les directives du PLQ ont fortement influencé le projet piloté par la régie immobilière Moser Vernet & Cie et l’Atelier d’architecture Jacques Bugna. Leur défi? Densifier ces parcelles, offrir des habitations de qualité à moindres coûts (des PPE en vente et de la location) tout en proposant une mixité sociale. Favoriser la qualité de vie des habitants, en limitant les nuisances de la route de Malagnou, tout en gardant un lien architectural avec le bâtiment du Centre paroissial, l’école Le Corbusier et en maintenant des espaces verts tel qu’un parc.
Un contrôle étatique
Les exigences ne s’arrêtent pas là. Selon la loi générale sur les zones de développement à Genève (LGZD) de 1957, le promoteur immobilier doit respecter certains quotas entre les appartements proposés à la vente et ceux en location suivants différents régimes (HM, HBM, HLM, LGZD). La loi veut également que les prix des logements en PPE (vente), ainsi que les loyers (location), soient contrôlés par la Direction de l’Office cantonal du logement et de la planification financière (OCLPF) durant une période minimum de 10 ans, à partir de la date d’entrée moyenne des copropriétaires ou des locataires. Ces prix contrôlés découlent de la fixation du prix du terrain par l’Etat, ainsi que notamment des plafonds imposés s’agissant des coûts de construction.
Vous l’aurez compris. Lorsqu’on évoque une promotion immobilière à Genève, on ne se rend pas toujours compte du travail et du processus exécutés en amont, qui aboutira à la pose de la première pierre, puis à la remise des clefs. A l’instar de l’exemple de Rieu-Malagnou. C’est un travail de longue haleine, ponctué par de nombreux écueils. Une opération minutieuse et un défi complexe que relèvent les professionnels du service Promotions de Moser Vernet & Cie.
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